Inviabilidade de contrato atípico de hospedagem em condomínio edilício residencial.

Em regra, nos condomínios edilícios, a convenção de condomínio estabelece destinação exclusivamente residencial, o que impossibilita a atividade de hospedagem regulada pela lei n° 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo) e o Decreto n° 7.381/2010.

Nesses termos, o art. 23 da lei n° 11.771/2008

Art. 23.  Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

Por outro lado, mediante deliberação em assembleia por maioria dos votos, é possível que os condôminos permitam a utilização dos imóveis com a finalidade de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outras modalidades de oferta, com fulcro no art. 425 do Código Civil, "É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código".

Esse foi o entendimento, por maioria, da Quarta Turma do STJ no REsp. 1.819.075-RS, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021.

Destarte, destaque publicado no Informativo n° 693 STJ:

Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, é indevido o uso de unidades particulares para fins de hospedagem. É possível, no entanto, que os próprios condôminos deliberarem em assembleia, por maioria qualificada, permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial.

Na prática, quando a hipótese não é autorizada na convenção, o condomínio pode se insurgir quando identificar que o condômino destina sua unidade imobiliária privativa para prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, muito utilizada atualmente por intermédio de plataformas digitais.

A saída é a alteração da convenção de condomínio, mediante assembleia que conte com a maioria dos votos para aprovar a finalidade de hospedagem atípica.