Atraso na entrega da obra e perdas e danos.

Inicialmente cumpre destacar que, na incorporação imobiliária, o atraso na entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da data pactuada para entrega, e desde que tenha sido expressamente estipulada, de forma clara e destacada no contrato, não dará causa a resolução do contrato pelo adquirente e nem haverá aplicação de penalidades, nos moldes do art. 43-A da lei n° 4.591/64.

Por outro lado, após o prazo acima mencionado, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida a resolução do contrato sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.

Ademais, se após o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias o adquirente adimplente não quiser promover a resolução do contrato, por ocasião da entrega será devida indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme o índice estipulado no contrato.

Ocorre que, independente das penalidades previstas na legislação específica, a parte lesada pelo inadimplemento tem direito de pedir a resolução do contrato ou exigir seu cumprimento, sendo cabível indenização por perdas e danos, em ambos os casos, quando efetivamente comprovados.

Destarte, art. 475 do Código Civil Brasileiro:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Com base nisso, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, no REsp 1.750.585-RJ, julgado em 01/06/2021, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos, quando o adquirente promove a resolução antecipada do contrato por atraso na obra.

Esse foi o destaque publicado no Informativo 699 STJ:

Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos.

Na prática, embora o STJ tenha entendido que não cabe indenização por perdas e danos em face da valorização do imóvel, quando o adquirente promover a resolução antecipada do contrato de compra e venda, devemos analisar no caso concreto outras situações fáticas passíveis de configurar o dano (prejuízo), a extensão do dano e o nexo de causalidade entre o agente causador do dano e aquele que suportou o dano.